如果您不申报英国的租金收入会怎样？

本杰明·富兰克林曾经说过，“除了死亡和税收，没有什么是确定的”，英国税务海关总署 (HMRC) 负责确保在英国按时足额的征收税款。征收对象包括任何房东，无论是英国居民还是海外人士，只要他们正在出租英国房产并赚取租金收入。

为什么准确的报告至关重要

如果您在英国出租房产，即使是短期出租，无论您是否需要纳税，每年只要不提交纳税申报表都是严重的违法行为，会导致巨额罚款。

➔ 罚款：房东面临的罚款将高达他们应缴税款的 100%，如果他们有海外收入来源，则高达 200%。

➔ 累积成本：随着时间的推移，罚款和处罚可能会大幅累积，在十年内可能达到房产价值的70%。在极端情况下，英国税务海关总署可能会要求赔偿您房产的全部价值

➔ 刑事指控：在最坏的情况下，不纳税可能导致监禁

想象一下：在十年内，累积的罚款、罚金和利息可能高达您房产价值的70%。如果超过 15 年或更长时间，那么 HMRC 可能会拿走房产的全部价值来支付所有这些罚款和罚金……想象一下，因为不缴税而失去一处伦敦房产！这有多可怕？更可怕的是，最严重的罪犯有可能被判入狱——都是因为不纳税！！！

这强调了遵守税收法规以保护您在伦敦的宝贵投资的重要性。

海外房地产投资者的最佳实践

为了遵守英国税法，我们建议您准确计算您的纳税金额，并利用允许的扣除额。接受你无法避免的事实，所以花时间精确地计算出你需要支付的费用，确保你尽可能地扣除所有费用。记住：有很多允许的成本！花时间计算出你需要支付的具体金额，确保你扣除了所有可以免收的费用，因为有许多免收的费用—Benham 和 Reeves 的许多客户无需缴纳任何税款。

最大化退税：

• 精确计算税费：确保您根据允许扣除后的净收入计算税款
• 扣除允许费用：抵押贷款利息和与房产相关的所有费用都可以扣除
• 咨询专业人士：许多海外投资者发现与Benham and Reeves合作对于避免此类事故是有帮助的。我们的内部纳税申报会计团队能确保您准确且按时提交申请

事实上，许多Benham and Reeves的客户在我们代理商的指导下无需缴纳任何税款

计算租金收入和纳税费用



为了快速向各地的房东解释税收结构，这里有一个计算净租金收入的简化方法：

总结所有收到的租金收入，包括租约结束时的押金缴款或公用事业账单缴款等任何额外付款

所有费用相加，例如服务费和地租 ，其中列出了其中的大部分费用，请注意，此计算不包括抵押贷款利息减免（下文将更详细地解释）

根据净收入确定您的税阶

计算净收入

一旦您有了这个净数字，您就可以计算出您属于哪个税级。如果您的租金收入低于 12,570 英镑，您的纳税义务为零，因为它属于适用于英国居民和某些非居民的个人免税额。但是，当您的应税收入超过 125,140 英镑，您可能需要支付高达 45% 的税款。

以下是当前的情况——最好检查一下，以防它们发生变化：

税阶	应税收入	税率
个人津贴	Up to £12,570	0%
基本税率	£12,571 to £50,270	20%
高税率	£50,271 to £125,140	40%
附加税率	Over £125,140	45%




允许减税的费用

作为纳税房东，HMRC 允许您扣除出租房产所产生的费用。

-维修和保养
-服务费和地租
-租赁和物业管理费
-水电费（水、气、电）
-为房产及其内容支付的保险费

HMRC 网站上有您可以申报的费用的完整列表和适用条件。

最大限度地减免税收

抵押贷款利息减免已经改变。根据现行规定，现在房东可获得相当于其抵押贷款利息支付 20% 的税收抵免。然而，这种减免只能按基本费率提供。这是一个影响租金收入较高的房东的重大变化。不正确地申请抵押贷款利息减免可能会导致大量税款少缴，并在英国税务海关总署的调查中受到严厉处罚。

计算示例：

以下是如何计算租金收入纳税义务的更清晰的细分，包括要避免的常见错误：

示例1：租金收入较低

类型	金额
年租金	£40,000
费用（不包括抵押贷款利息）	£5,000
贷款利息	£15,000

如何计算

步骤	算法	金额
净租金收入	£40,000 (租金) – £5,000 (花费)	£35,000
税款计算	20% of £35,000	£7,000
贷款利息减免	20% of £15,000	£3,000
最终应缴纳税款	£7,000 (tax) – £3,000 (relief)	£4,000

示例2：高租金收入

描述	金额
年租金	£80,000
费用（不包括抵押贷款利息）	£15,000
贷款利息	£25,000

如何计算

步骤	计算	金额
租金净收入	£80,000 (租金) – £15,000 (花费)	£65,000

税阶细分

税阶	计算	金额
20% 税	前 £37,700	£7,540
40% 税	剩余£27,300	£10,920
总税	20% 税 (£7,540) + 40% 税(£10,920)	£18,460

贷款利息减免和最终税款

步骤	计算	金额
抵押贷款利息减免	20% of £25,000	£5,000
最终应缴税	£18,460 税) – £5,000 减免)	£13,460

常见错误和长期影响

一些房东可能会根据不正确的净收入计算税款，导致少缴和长期罚款。例如，如果你只支付8460英镑，而不是正确的13460英镑，那么你少付了5000英镑。在五年内，加上利息、罚款和处罚，这可能会导致高达40000英镑的昂贵还款。为了避免这种昂贵的错误和处罚，请始终确保准确的税务计算，并考虑咨询税务专业人士。

海外房东在英国缴纳不同的税吗？

不无论您居住在英国还是国外，在伦敦或英国拥有租赁房产的每个人都要支付相同的租金收入税率。这是一个公平的竞争环境。事实上，英国人的情况更糟，因为租金收入会被计入他们的英国工资/收入，所以他们几乎总是被征收更高的税率。

在英国境外有常住地的房东可以向非居民房东计划 (NRLS) 注册。通过在NRLS注册，英国税务海关总署可以直接通过其纳税申报表征税。房东填写 NRL 表格，发送给 HMRC，然后 HMRC 写信给出租代理人（如果没有代理人，则写信给租户），然后出租代理人被授权向房东支付全额租金而不扣除任何税款。

但是，如果海外房东没有向 HMRC 注册 NRL 表格，事情会变得有点棘手。则出租代理人或租户必须预扣应缴税款（通常按 20% 计算，不扣除任何费用），并每季度向 HMRC 支付这笔款项。这意味着房东最初可能会缴纳更多税款，因为某些扣除额可能未包括在内，然后在年度自我评估纳税申报表中，您可以索回任何多缴的税款。房东必须使用其代理人签发的 NRL6 表格作为向 HMRC 缴税的证据。

如果房东错过了英国的纳税截止日期，会发生什么？

在英国，提交自我评估的截止日期是纳税年度结束后的 1 月 31 日，纳税年度从 4 月 6 日到次年 4 月 5 日。例如，如果您考虑 4 月 24 日至 4 月 25 日之间的纳税年度，则提交自我评估的截止日期是 2026 年 1 月 31 日。在过去，未能在截止日期前提交纳税申报表会导致自动不可退还的罚款。

如今, HMRC 现在引入了罚分制度，当罚分达到一定门槛时，将自动导致罚款。不同收入阶层的罚款不同，但如果您保持纳税，很容易避免！

海外房东真的会被罚款吗？

是的，海外房东确实会被罚款——不仅仅是钱的问题——与 HMRC 或任何税务机关打交道的压力都很大。以下是一些房东遇到问题的 3 个例子.:

a.香港业主

金丝雀码头的两居室公寓
年租金：33800英镑

这位香港房东每周收到 650 英镑的租金，没有抵押贷款。几年前，一位朋友告诉他们，海外业主在英国不需缴纳任何税款，因此他们 3 年内从未提交过纳税申报表，也未申报任何租金收入或缴纳任何税款。实际上，根据 20% 的基本税率，每年 33,800 英镑的收入应纳税。这一疏忽导致了 22,446 英镑的账单，包括税款、利息和罚款，并导致 HMRC 坚持进行全面税务检查，造成了巨大的压力。最终房东不得不聘请一名会计师来处理，这又花了 6,000 英镑。

b.新加坡业主

帕丁顿的一居室公寓
年租金：39000英镑

另一个故事涉及一位新加坡房东，这位房东在五年内每周领取750英镑，但不知道自己的纳税义务。由于没有抵押贷款，未申报的租金收入总计近20万英镑。经过全面调查，她将需要一位收费近 10,000 英镑的专业会计师，HMRC 对房东处以巨额罚款，加上未付的税款和利息，导致向 HMRC 支付 44,227 英镑。这还不包括会计师费用和所有不眠之夜的担忧！

c.马来西亚业主

布卢姆斯伯里的三居室公寓

最后一个案例涉及一名马来西亚房东，他十年来一直未申报租金收入！他使用与澳大利亚房产相同的费用报销单提交了纳税申报表，包括机票和酒店住宿，甚至还申请了10万英镑的装修费。不幸的是，在调查中，HMRC 拒绝了所有费用，并要求按 15% 的利率支付 16,500 英镑的逾期付款罚款，外加 10 年内高于基准利率 2.5% 的利息，总计 32,920 英镑。10 年的累计税单和罚款导致业主向 HMRC 支付了高达 67,500 英镑的款项。

这些故事应该清楚地提醒人们正确缴纳租金所得税的重要性。忽视你的这个责任可能会导致巨大的财务损失。

以下是Benham&Reeves可以提供的帮助

总之，至关重要的是，无论是在英国还是海外的房东，都要掌握自己的税务情况。为了避免任何不必要的税务意外，我们建议聘请税务专家，确保您永远不会被发现申报纳税义务不足！

Benham and Reeves 是伦敦领先的租赁和销售代理商，为海外房东提供咨询已有 60 多年，如今拥有一支完整的内部税务会计团队，负责处理 1,500 多份海外房东的纳税申报表。

因此，如果您是房东，在伦敦拥有一处房产并将其出租，并且需要税务和其他房产相关服务的帮助，请与我们联系。

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